一家微型房企正在渡劫

最近，最耀眼的仔，非珠海横琴莫属。

9月5日，高层一声令下，横琴再一次被推到聚光灯下，将建设成为粤澳深度合作的新高地。

隔日，资本市场喜大普奔，横琴概念股一飞冲天。

但唯一一个以横琴为注册地的国资地产股——格力地产，却走出了令人大跌眼镜的下跌行情。

消息发布至今，累计跌幅居然超过了25%！

这成功引起了我们的注意。

而当我们去翻看它的资料，发现——

虽然坐拥国资背景和经济特区的“地利”，一出生就衔着“金钥匙”，但格力地产发展至今，不但规模上不了台面，还成了少见的“三道红线”全踩的国企！

这，是怎么回事呢？

其实，这格力地产，并非董小姐的格力地产。

早在2015年，格力地产便从格力集团脱离出来，从此与炮轰“地产业务赚钱太多、太快，很容易让人将奉献精神丢掉”的董明珠分道扬镳。

当然了，兜兜转转的几年后，董小姐还是觉得房地产业务真香啊。

这不，在今年4月，就悄悄地成立了一家注册资本10亿元的格力（珠海横琴）发展有限公司……

但这都是后话了。

六年前，格力地产刚刚“出走”的时候，可是想要大展拳脚的。

无奈房地产是资金密集型的行业，脱离了集团，缺的就是钱。

一年后，格力地产终于找到了救命的“金主”，通过定增股票方式，获得广州金控等六大机构30亿元输血——

这实质上的兜底协议，也为以后格力资金面的趋紧埋下了伏笔。

协议规定，如果在为期一年的定增股份锁定期满之后再一年内，格力地产二级市场收盘价未达一定条件，国资大股东珠海投资必须向机构回购其定增的股份。

而回购价格是隐含了6.5%的固定年化收益率的。

钱是借到了，但奈何地产股的大环境不太好，格力地产自己也不争气。

从2016到2018年，格力地产股价每况愈下，加上没钱回购，投资机构不得不冻结了大股东的股份。

于是，钱袋子空空、被逼上华山的格力地产开始做“市值管理”了。

换句话说，就是想方设法到处蹭热点。

比如，2020年新冠疫情爆发后，大健康行业成为商机广阔的蓝海市场，口罩更是造富的新风口。

于是，去年的2月10日，格力地产宣布成立珠海高格医疗科技有限公司，主要生产当时的热门产品——口罩。

随后，这家子公司麻溜地宣布了一系列制造口罩的消息，夸下“出口1亿片口罩”的海口。

但一掉头，就收到了监管机构发出的问询函。

格力地产就立马打脸，推锅给“工作人员不熟悉信息披露规则”，心虚地承认尚未接到具体出口订单，而1亿片的口罩只是公司的生产计划。

啧啧啧，这波操作，真是亮瞎了围观群众的氪合金狗眼。

但是！就凭借这一轮概念的热炒，格力地产的股价在金融市场遭遇疫情巨震的艰难时刻，逆流而上，一度取得35%的亮眼涨幅。

既然效果这么好，那就再努努力！5月，格力地产又收购了科华生物，进军生物产业信誓旦旦的决心写在了脸上。

蹭完口罩的热点还不够，格力地产又看上了彼时大火的，国内消费升级的免税概念。

2020年的5月，格力地产官宣收购珠海免税100%的股份，股价立马连拉8个涨停板，短时间内就翻了3倍。

此时，格力地产董事长鲁君四终于放下了心头大石——

定增的六大机构可以成功退出了，就连几年前的员工持股计划，也获利颇丰。

为了彰显进入免税行业的诚意，格力地产还蒙眼狂赌式拿地。

9月初，格力地产以48%的溢价率、16.51亿元的总价重金夺得三亚CBD凤凰海岸地块——

这个价格，相当于格力地产过去三年的净利润总和。

今年1月，旗下子公司又以不到9亿元拿下了港珠澳大桥口岸的“免税商务”用地。

这可都是商业地块啊！只能用来建写字楼、商场，不但需要强大运营能力，回款还超级慢的那一种……

其实，格力地产也不是这几年才开始“作”的。

早在2013年，还没有脱离集团，格力地产就已经提前抢跑于其他地产大佬，嚷嚷着要搞多元化了。

短短两年时间内，格力地产大举布局了海洋经济产业、现代服务业、教育、旅游、金融产业……业态可谓琳琅满目，令人眼花缭乱。

而到了2016年，还在努力找钱的鲁君四就已经对外斩钉截铁地表示：地产，已经不是格力地产的主业了，我们已经转型为城市运营商了！

时至今日，我们看到格力地产喊的口号这个样子的——

嗯，简而言之，就是形成了大消费、大健康以及房地产三大主要业态。

但回头看看2021年半年报，格力地产的房地产业务营收依然占了总营收的90%以上。

看来，虽然画的饼很大，也投入了大额资金，但多元化业务想独当一面，还有很长的路要走。

而且……目前来看，如火如荼的多元化发展似乎也按下了暂停键。

前有鲁君四陷入内幕交易的漩涡，在2020年的最后一天爆出惊天大雷——收购珠海免税的重组计划被立案调查。

有趣的是，就在消息公布的几天前，被忽悠接盘而损失惨重的投资者，还忍不住向管理层发问：

贵司是有重大事件未披露，要准备退市了吗？

随后，拟抛售的科华生物股份又卷入了上百亿元的纠纷案，陷入无期限的停摆。

既然多元化这么难，那就看看主业吧。

说起这主业，就有点一言难尽了。

作为一家房企，赖以生存的土储规模一直在滑坡。

截至2020年末，格力地产的土储面积将降至101.17万平方米，与2017年相比缩水了超过40%。

2020年底，格力地产只有在珠海、重庆和三亚尚有待开发的土地区域，而在重庆的土地超过了整个土储规模的五分之四。

好好的一个珠海本地国企，为啥连珠海本地的土地都拿不到呢？

这，或许与鲁君四的拿地策略有关。

2014年和2016年，格力地产以高溢价豪夺上海三块地王，但因为周转不过来，至今仍有两宗地块还未入市。

而且，因为老板的多元化战略，2016年后，就鲜有在房地产市场看到格力地产拿宅地的身影了。

没有地，销售额也就没办法起来。

我们追溯了前三年，发现从2018——2020年，销售额排名均在TOP200房企以外，到了今年上半年，格力地产终于扬眉吐气了一把——

以操盘金额和权益金额100%一致的52.7亿元，勉强挤进了TOP200的榜单之列。

当然，五花八门的多元化也在不断吞噬格力地产的净利润。自2015年到达最高点后，净利润至今怒降一半。

而说起这资金链吧……

一年前，格力地产就是三道红线全踩的房企，一年过去了，三道红线纹丝不动，依然全踩——

这0.27的现金短债比，比已经爆雷的蓝光还要低！

讲真，现在留在红档的房企不多了，身边的难兄难弟都是华夏幸福、蓝光、泰禾这些在生死边缘垂死挣扎的民企。

作为其中硕果仅存的国资房企，格力地产的未来，实在有点不太好下判断啊。

地产主业不见起色、多元化发展一头雾水、只有蹭热点在资本市场上收割“韭菜”的时候才有点存在感，这，或许是末流房企在如今大势下渡劫的一个缩影。

前不久的博鳌论坛上，恒隆董事长陈启宗语重心长地说道：

当下地产行业，房企有三个选择，留在本行、转做商业房地产和退出行业。

那么，像格力地产一般的小型房企，在去杠杆的大浪淘沙中，究竟应该如何在时代的舞台自处呢？

以上为正文，来自熊先生

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